|
По теме муниципальной недвижимости, расположенной в пос.Проран (Самарский район, остров Поджабный), нелишне будет привести некоторые моменты (напрямую касающиеся упомянутого мун.имущества) из вступившего в силу с 01.11.2016г. Приказа Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. N 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и применяются для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости:
(далее - по теме)
- [При оценке] необходимо в первую очередь использовать информацию по сделкам на аналогичном с оцениваемым объектом сегменте рынка по своим основным характеристикам местоположения и вида использования, а также состояния объектов.
- Для определения кадастровой стоимости осуществляется анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам оценки, но влияющей на их стоимость, в т.ч. информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки [напр., уровень инфляции в регионе].
- К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов оценки относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов оценки.
- В отношении сделок (предложений), цены которых резко выделяются среди аналогичных сделок (предложений), должен быть проведен анализ с установлением причин расхождения цен, например таких, как недостоверность информации. Недостоверные цены сделок (предложений) исключаются из моделирования.
- Физический износ - утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости. Максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов оценки[срок службы здания с деревянными внешними несущими стенами - 50 лет]. Внешнее устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную факторами месторасположения, приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.
Не могут быть не учтены замечания о таких характеристиках объектов оценки, которые касаются обеспеченности объектов недвижимости подключением к коммунальным сетям (электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и водоотведения), если они подтверждены [понижающие скидки касаются зданий и сооружений, не подключенных к «централизованным системам жизнеобеспечения»-нет газа, отопления, электричества или канализации].
Если использованная при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости модель оценки не учитывает таких характеристик, они должны быть дополнительно учтены надлежащим образом в модели оценки кадастровой стоимости.
|
